上市房企成績不差 下半年面臨去庫存難題
上證報統計顯示，截至8月18日，滬深兩市已有46傢房地產上市公司發佈中期業績，共實現營業收入1180.77億元，相較去年同期增長12%；其中有35傢房企實現盈利，占比76%；有25傢房企凈利潤同比增加，占比54%。而去庫存將是房企下半年的主要任務。
隨著房企半年報的陸續出爐，房地產行業上半年的業績狀況也輪廓漸顯。截至8月18日，滬深兩市已有46傢房地產上市公司發佈中期業績，實現盈利占比達76%；其中凈利潤同比增加的超過一半。雖然上半年房地產銷售市場頗為慘淡，但從這些數據來看，整個房地產行業生存狀況並不算差，有些超乎市場預期。
對於下半年，萬科和招商地產在半年報裡都表示，下半年的經營環境可能會好於上半年。不過，政策的松綁短期內並不能帶來市場迅速反轉已成為業內共識，因此，去庫存、謹慎投資仍是房地產行業下半年的主題。
資金鏈大多處在安全線內
記者統計發現，截至昨日，從46傢已發佈半年報的A股上市房企凈利潤看，大多數房企業績報喜，實現盈利的占比達76%，46傢房企中，有25傢房企凈利潤同比增加，其中，7傢房企凈利潤同比增長幅度超過100%，6傢凈利潤增幅在50%至100%之間，實現50%以上大幅增長的房企比例占到28%。
再從房企的資金情況來看，46傢房企負債率都在100%以內，剔除貨幣資金後的凈負債率則更低。應該說，歷經十年房地產市場起起落落的考驗，在樓市低谷中房企大多以"現金為王"為指導思想，千方百計保證資金鏈處在安全線內。例如萬科截至6月底持有的貨幣資金較一季度末有所增加，為428.6億元，凈負債率僅為36.4%，手中握有大把現金。
行業毛利率下滑5.7個點
不過，仔細甄別房企業績光鮮的表面，記者發現部分房企業績出現大幅增長，並不能完全反應市場的真實狀況。
例如凈利潤增幅最大的國興地產，上半汽車貸款新竹湖口汽車貸款年凈利潤為5000萬元，增長幅度高達649%，實現扭虧為盈。而業績實現增長主要是因為重慶國興北岸江山項目2014年上半年B4、A1號樓順利實現交房結轉利潤，實際上是去年銷售的"延遲"反應。另一傢房企萬業企業上半年凈利潤同比增長354%，主要系新加坡銀利公司、新加坡春石公司和南京吉慶房地產有限公司股權轉讓完畢，確認相關投資收益所致。
此外，營業收入和凈利潤的增加，也不能掩蓋行業利潤率下滑的現實。記者發現，在46傢房企中，有28傢毛利率同比下滑，所占比例超過六成以上；46傢房企平均毛利率為28%，較2013年年報上市房企整體毛利率33.7%，下滑5.7個百分點。在土地市場未見明顯降溫、地價所占成本比例越來越高的今天，行業毛利率下滑成為趨勢。而房企中仍能保持50%以上較高毛利率水平的大多為地方國企，如陸傢嘴、深物業、廣宇發展、鐵嶺新城等。
下半年經營環境有望好轉
據國傢統計局數據，上半年，全國商品房銷售面積同比下降6.0%，銷售額同比下降6.7%。截至6月末，全國商品房待售面積54428萬平方米，同比增長24.5%。雖然全國各地樓市松綁、貸款放松的救市之舉此起彼伏，但"春天並不會隨之而來"成為龍頭房企的共識，去庫存仍將是房企下半年主要任務。
對未來的市場形勢，萬科總裁鬱亮認為，短期內，那些庫存量高、去化周期長的城市，仍然會延續去庫存的過程。"但目前已經出現瞭一些積極的因素，預示著下半年的經營環境可能會好於上半年，"鬱亮表示，在分類調控的政策導向下，近期各地進行瞭一系列政策調整，這有利於穩定市場信心，釋放一部分被抑制的置業需求；隨著央行多次強調要保護首次置業者貸款需求，未來的購房信貸環境也有望得到改善。此外，今年上半年各地市場所出現的價格回調，一定程度上也有助於提升購房者的實際購買力。
招商地產在18日晚間公佈的半年報中也預計，隨著從中央到地方一系列放松政策的出臺與落實，下半年市場成交有望反彈。但總體來說，此次調整與前兩次的調整有所不同，更多的是出於供需失衡等市場內在因素所致，因此市場復蘇將是緩慢的。下半年將抓住銷售窗口期，以銷定產，控制節奏，狠抓營銷是公司下半年工作的重中之重。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-19/09072871691.shtml
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